「瑕疵物件」とは？4つの種類や買主が取るべき措置について
建築物研究家
瑕疵物件という言葉の意味について説明してみなさい。
建築を知りたい
瑕疵物件とは、取引の対象となった不動産の当事者の予想していない、物理的や法律的な欠陥があったときの、当該不動産のことです。
建築物研究家
瑕疵物件の種類を挙げてみましょう。
建築を知りたい
瑕疵物件は、物理的瑕疵物件、法的瑕疵物件、環境的瑕疵物件、心理的瑕疵物件の4種類に区別されます。
瑕疵物件とは。
瑕疵物件とは、取引の対象となった不動産に、当事者が予想していなかった、物理的あるいは法律的な欠陥があった場合の、その不動産のことです。瑕疵とは欠陥を意味し、いわゆるワケあり物件などとも呼ばれています。通常備えるべき品質や性能を欠いている不動産のことを指し、具体的には以下の4種類に分類されます。
・物理的瑕疵物件：土壌の汚染、耐震強度の不足などの欠陥がある不動産のことです。
・法的瑕疵物件：抵当権や使用制限などの権利関係に問題がある不動産のことです。
・環境的瑕疵物件：騒音、振動、悪臭などの環境問題に関連する欠陥がある不動産のことです。
・心理的瑕疵物件：事故や事件などの心理的な要因により、居住者に不安感や恐怖感を与える不動産のことです。
瑕疵物件の具体的な事例としては、土壌の汚染、耐震強度の不足、抵当権の存在、使用制限の有無、騒音や振動などがあります。これらの欠陥は、不動産売買契約締結時に発見できなかった場合、一定期間内に見つかった場合には、買主は契約の解除または損害賠償の請求をすることができます。
「瑕疵物件」の4つの種類
「瑕疵物件」を具体的に「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」」の4種類に区別することができます。
物理的瑕疵物件とは、土壌の汚染、耐震強度の不足などの発見があり、これらは物理的瑕疵とみなされるおそれがあります。
法的瑕疵物件とは、隣接する土地の所有権が争われている場合や、抵当権などの担保権が設定されている場合などです。
環境的瑕疵物件とは、大気汚染、騒音、悪臭などの環境問題の影響を受けている物件のことです。
心理的瑕疵物件とは、事故や事件などがあった物件のことです。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、不動産の構造や設備などに欠陥があることで、通常備えるべき品質や性能を欠いている状態のことです。例えば、土壌の汚染、耐震強度の不足、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなどがあります。これらの瑕疵は、建物の構造や設備に影響を与え、住み心地を悪化させたり、資産価値を下げたりする可能性があります。
物理的瑕疵は、売買契約締結時に発見できなかった場合でも、一定期間内に見つかった場合には、買主は契約の解除または損害賠償の請求することが可能です。これは、民法上の瑕疵担保責任に基づいており、売主は不動産に瑕疵があることを買主に告知する義務があります。また、買主も不動産を十分に調査し、瑕疵がないことを確認する必要があります。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、法令違反によって生じた欠陥です。例えば、建物の建築基準法違反、土地の都市計画法違反などが挙げられます。また、売買契約締結時に存在していたが、契約書に記載されていなかった権利や義務などの不備も、法的瑕疵に含まれます。法的瑕疵がある場合、買主は契約の解除や損害賠償の請求をすることができます。
法的瑕疵の具体的な例としては、次のようなものがあります。
* 建築基準法違反による違法建築
* 都市計画法違反による用途制限のある土地
* 売買契約書に記載されていない抵当権や賃借権
* 隣地との境界線の確定されていない土地
法的瑕疵がある場合、買主は契約の解除や損害賠償の請求をすることができます。しかし、瑕疵を発見してから一定期間が経過している場合や、買主が瑕疵の存在を知っていた場合、契約の解除や損害賠償の請求ができなくなることがあります。
そのため、不動産を購入する際には、必ず瑕疵がないかどうかを調査することが重要です。瑕疵調査は、不動産会社やホームインスペクターなどに依頼することができます。
環境的瑕疵
環境的瑕疵物件とは、立地や環境に起因する欠陥がある不動産のことです。具体的には、騒音、悪臭、振動、大気汚染、土壌汚染などが挙げられます。環境的瑕疵物件の購入を検討する際には、周辺の環境を十分に調査することが大切です。
また、環境的瑕疵物件は、売却時に価格が下落する可能性があります。そのため、環境的瑕疵物件の購入を検討する際には、将来の売却を視野に入れて検討することが大切です。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、物理的・法的・環境的な瑕疵ではなく、住民の噂や過去の死亡事件などによって、不動産の心理的な価値を損なうような欠陥のことです。例えば、過去に殺人事件や自殺事件が起きた物件、事故物件、火災物件、嫌悪施設の近くにある物件、特殊な宗教施設の近くにある物件、景観を損なう建物がある物件などが挙げられます。心理的瑕疵は、物理的な欠陥ではないため、売買契約の対象となる場合には、売主は買主に対してその事実を告知する義務があります。告知義務を怠った場合、買主は契約を解除したり、損害賠償を請求したりすることができます。