敷地利用権とは何か？
建築を知りたい
敷地利用権って何ですか？
建築物研究家
敷地利用権とは、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）により定められた、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことです。
建築を知りたい
専有部分ってなんですか？
建築物研究家
専有部分とは、区分所有建物において、専ら所有者が利用できる部分のことです。例えば、マンションの一室や、アパートの一室などが専有部分に該当します。
敷地利用権とは。
敷地利用権とは、建物の区分所有に関する法律である区分所有法に定められた、専有部分を所有するために必要な建物の敷地に関する権利のことです。所有権、賃借権、地上権などがあります。敷地利用権の割合は、通常、専有部分の床面積の割合によって決まります。当然ですが、敷地利用権は、専有部分の所有権と切り離すことはできません。不動産登記法上の、登記された専有部分と一体化された敷地利用権を敷地権と言います。
賃借権、地上権は、区分建物の敷地を所有していない場合に、それらの権利を設定することで、土地上に建物を所有できるようにするものです。一般的に中古物件の場合、借地権付きのマンションの方が価格は安くなります。これは、更新が可能な「旧法借地権」または「普通借地権」の場合です。
敷地利用権の種類
敷地利用権の種類
敷地利用権には、所有権、賃借権、地上権の3種類があります。所有権は、建物の敷地を所有する権利です。賃借権は、建物の敷地を一定期間借りて使用する権利です。地上権は、建物の敷地の上に建物を建てる権利です。
所有権は、敷地利用権の中で最も強い権利です。所有者は、建物を自由に処分したり、賃貸したりすることができます。賃借権は、所有権よりも弱い権利ですが、賃借人は、一定期間の間、建物を自由に使用することができます。地上権は、賃借権よりも弱い権利ですが、地上権者は、建物の敷地の上に建物を建てることができます。
敷地利用権の種類は、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）によって定められています。区分所有法は、建物を区分所有して、それぞれを独立した所有権として扱うことを可能にする法律です。区分所有された建物の敷地は、各区分所有者が敷地利用権を有することになります。
敷地利用権の割合は、通常、専有部分の床面積の割合によって決まります。専有部分は、各区分所有者が専用に使用できる部分です。敷地利用権の割合が高いほど、専有部分の面積が大きくなります。
敷地利用権は、専有部分の所有権と分離することはできません。つまり、専有部分の所有権を譲渡したり、担保に供したりするときは、敷地利用権も同時に譲渡したり、担保に供したりしなければなりません。
敷地利用権の取得方法
敷地利用権を取得する方法はいくつかありますが、最も一般的なのは、区分所有建物を購入することです。区分所有建物とは、1つの建物が複数の所有者に所有されている建物のことです。各所有者は、専有部分と呼ばれる自分の所有する部分と、敷地利用権と呼ばれる建物の敷地を使用する権利を持っています。区分所有建物を購入すると、その建物の敷地利用権を取得することになります。
敷地利用権を取得するもう1つの方法は、地上権を設定することです。地上権とは、土地の所有者から土地を借りて、その土地に建物を建てる権利のことです。地上権を設定すると、その土地の敷地利用権を取得することになります。
敷地利用権を取得する3つ目の方法は、賃借権を設定することです。賃借権とは、土地の所有者から土地を借りて、その土地を使用する権利のことです。賃借権を設定すると、その土地の敷地利用権を取得することになります。
敷地利用権の効力
敷地利用権の効力は、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第17条に規定されています。この規定によると、敷地利用権者は、建物の敷地について、所有権を有する者と同様の権利を有することになります。つまり、敷地利用権者は、建物の敷地を自由に使用し、収益を得ることができます。また、敷地利用権者は、建物の敷地の一部を処分したり、抵当権を設定したりすることもできます。
しかし、敷地利用権には、所有権とは異なる点もあります。例えば、敷地利用権者は、建物の敷地を自由に処分したり、抵当権を設定したりすることはできません。また、敷地利用権者は、建物の敷地について、所有権を有する者と同様の権利を有すると言っても、所有権を有する者よりも権利が弱い立場にあります。これは、敷地利用権は、所有権に基づく権利ではなく、建物の区分所有等に関する法律に基づく権利であるためです。
そのため、敷地利用権者は、所有権を有する者との関係において、従属的な立場に置かれています。例えば、所有権を有する者が建物の敷地を処分する場合、敷地利用権者は、その処分に同意しなければなりません。また、所有権を有する者が建物の敷地の一部を抵当権に供する場合、敷地利用権者は、その抵当権に同意しなければなりません。
敷地利用権の消滅
敷地利用権の消滅
敷地利用権は、専有部分の所有権と一体化された権利であるため、専有部分の所有権が消滅すると、同時に敷地利用権も消滅します。専有部分の所有権が消滅する原因としては、以下のようなものがあります。
* 所有者の死亡
* 所有者の破産
* 所有者の任意売却
* 所有者の強制売却
* 専有部分の滅失
専有部分の所有権が消滅した場合、敷地利用権も同時に消滅することに注意が必要です。敷地利用権が消滅すると、土地所有者は、専有部分の建物を所有することができるようになります。
敷地利用権に関するトラブル
敷地利用権に関するトラブルは、主に借地権や地上権などの敷地利用権を設定している場合に発生することが多いです。トラブルの原因としては、地主と借地人との間の賃料や更新料の交渉がうまくいかないことや、建物の老朽化に伴う建て替えや修繕に関する意見の相違などが挙げられます。また、借地権や地上権の期間が満了した場合の土地の返還や補償の問題もトラブルになることがあります。
敷地利用権に関するトラブルを避けるためには、契約書を締結する前に借地権や地上権の内容を十分に確認しておくことが重要です。また、地主と借地人との間で定期的にコミュニケーションを取り、お互いの意見や要望を交換しておくことも大切です。さらに、建物の老朽化に伴う建て替えや修繕を計画している場合は、地主と借地人の間で事前に協議を行い、合意を得ておくこともトラブルを回避するポイントになります。