市街化調整区域とは？その意味や特徴を解説

市街化調整区域とは？その意味や特徴を解説

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて定められた市街化を抑制するべき区域のことで、規模の大小を問わず開発や建築行為が制限されている。市街化調整区域は、都道府県知事が区域区分を決定することによって設定される。

市街化調整区域は、市街化が著しく進展している地域や、将来の市街化が見込まれる地域、自然環境や文化遺産を保護すべき地域、農業や林業を振興すべき地域など、様々な地域に設定されている。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域の特徴は、都市化を抑制するために設定されている区域であるため、開発や建築行為が制限されています。具体的には、以下の特徴があります。

・開発規制市街化調整区域では、開発行為が規制されています。開発行為とは、土地の形質を変更する行為のことを指し、建物の新築や増築、道路の建設、森林の伐採などが含まれます。開発行為を行うためには、都道府県知事の許可が必要となります。

・建築規制市街化調整区域では、建築行為が規制されています。建築行為とは、建物を新築、増築、改築、移転、除却する行為のことを指します。建築行為を行うためには、市町村長の許可が必要となります。

・用途制限市街化調整区域では、土地の用途が制限されています。用途制限とは、土地をどのような目的で使用できるかを制限するものです。例えば、市街化調整区域では、住宅や商業施設、工業施設などの用途が制限されている場合があります。

・容積率・建ぺい率の制限市街化調整区域では、容積率と建ぺい率が制限されている場合があります。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。容積率と建ぺい率を制限することで、建物の規模を抑制することができます。

市街化調整区域の目的

市街化調整区域の目的は、都市の過度な拡大を抑制し、緑地や農地などの貴重な自然環境を保全することです。また、都市部と農村部の調和のとれた発展を図り、良好な生活環境を維持することを目的としています。

市街化調整区域は、原則として、市街地を形成していない地域で、開発や建築行為が制限されています。しかし、一定の条件を満たせば、開発や建築行為が許可される場合があります。例えば、公共施設の建設や、公共交通機関の沿線開発、または、農林業に関する施設の建設などが許可されることがあります。

市街化調整区域における開発規制

市街化調整区域における開発規制

市街化調整区域で認められる開発行為は、農業、林業、漁業などの第一次産業の経営に必要なもののほか、生活に必要な施設、公共の施設、公益事業の施設など、一定の開発行為に限定されています。また、建築行為についても制限があり、原則として住宅や店舗、事務所などの建築は禁止されています。ただし、一定の条件を満たせば、住宅を建てることができます。

市街化調整区域における開発規制の目的は、無秩序な開発行為を防ぐことによって、農地や森林などの貴重な自然環境を保全し、地域の生活環境を良好に保つことです。また、公共の施設や公益事業の施設を円滑に整備するためでもあります。

市街化調整区域における開発規制は、都市計画法に基づいて定められており、都道府県知事が区域区分を決定することによって設定されます。開発行為や建築行為を行う場合は、事前に都道府県知事の許可が必要になります。

市街化調整区域の面積

市街化調整区域について、面積の大きさに着目すると、日本全国の面積のうち約89％が市街化調整区域である。都市計画法において、都市的土地利用が不適当であると判断された地域を市街化調整区域に指定する規定が設けられていることから、農地や森林などの自然環境や景観を守り、都市の無秩序な拡大や人口の過度な集中を抑制することが目的となっている。
また、市街化調整区域は、都道府県知事が区域区分を決定することによって設定される。人口規模や地域の実情に応じて、市街化調整区域の面積は各都道府県ごとに異なる。このため、市街化調整区域の面積が大きい都道府県では、開発や建築行為の制限が厳しくなり、市街化調整区域の面積が小さい都道府県では、開発や建築行為の制限が緩やかになる。