建築用語『瑕疵』がもたらす買主の権利
建築物研究家
「瑕疵」とは、どのようなことを指すのか説明しなさい。
建築を知りたい
「瑕疵」とは、造成不良や設備の故障など、取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることを言うと思います。
建築物研究家
その通りです。瑕疵があると、買主は売主に対し、契約の解除、並びに損害賠償請求が可能となります。
建築を知りたい
なるほど、瑕疵があると、買主は保護されるわけですね。
瑕疵とは。
瑕疵とは、建物の建設があまりにも不十分であったり、設備に不具合があったりして、取引しようとしている土地や建物に欠陥があることを言います。売主は、買主の目的物の要件を満たす形で提供する義務がありますが、この売主の瑕疵のために目的物が要件を満たさなかった場合、買主は売主に対して契約の解除と損害賠償を求めることができます。
また、この瑕疵が買主にとっては予測できなかったもの（隠れた瑕疵）だった場合、買主は売主に対して欠陥分を差し引いた価値の差額分について損害賠償を求めることができます。隠れた瑕疵とは、通常要求されるような注意力を働かせても、この欠陥を発見することができなかった瑕疵を指し、買主もそのことに関して故意または過失がないことが条件です。
さらに、瑕疵が深刻であった場合には、まず契約解除を行ない、その後に損害賠償を請求することも可能です。
瑕疵とは何か
瑕疵とは、造成不良や設備の故障など、取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることを言います。瑕疵を原因として損害が生じた場合は、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償を請求することができます。損害賠償の対象となるのは、売買契約の目的である土地や建物自体に関する費用だけでなく、それらを使用・収益することができなくなったことによって被った損失も含まれます。また、損害賠償の額は、瑕疵の程度や買主の受ける損害の程度によって異なります。
売主の瑕疵担保責任
売主の瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して、取引の目的である土地や建物に瑕疵がないことを保証する責任のことです。この責任は、売買契約が成立した時から引き渡し日まで継続します。
売主は、瑕疵があることを知った場合、直ちに買主に対して告知する義務があります。告知せずに引き渡した場合、売主は買主に対して損害賠償責任を負います。
買主は、瑕疵を発見した場合、売主に対して契約の解除、損害賠償を請求することができます。また、隠れた瑕疵の場合には、欠陥分を差し引いた価値の差額分について、損害賠償請求することができます。
隠れた瑕疵による損害賠償請求
隠れた瑕疵による損害賠償請求
「隠れた瑕疵」とは、通常要求されるような注意力を働かせても、この欠陥を発見することができなかった瑕疵を指し、買主も善意で無過失であることが条件である。さらに、瑕疵が深刻であった場合には、まず契約解除を行ない、その後に損害賠償を請求することも可能である。
この隠れた瑕疵による損害賠償請求権は、売主が買主に対して買主の目的物の要件を満たす形で提供する義務に違反した場合に発生する。この義務は、売買契約の付帯義務であるとともに、民法上の債務不履行責任の一種でもある。
隠れた瑕疵による損害賠償請求権の行使にあたっては、買主は、瑕疵の存在を証明しなければならない。また、瑕疵が深刻であった場合には、まず契約解除を行ない、その後に損害賠償を請求することも可能である。
隠れた瑕疵による損害賠償請求権の消滅時効は、瑕疵を発見した時から1年である。また、瑕疵を発見する機会があった時から5年である。
瑕疵が深刻な場合の対応
瑕疵が深刻な場合の対応
瑕疵が深刻な場合、まず契約解除を行ない、その後に損害賠償を請求することも可能です。瑕疵が深刻とは、建物が倒壊する、あるいは居住不能になるような欠陥がある場合などを指します。このような場合、買主は売主に対して、契約解除と損害賠償の支払いを求めることができます。損害賠償には、欠陥を修復するための費用、仮住居の費用、引っ越し費用などが含まれます。また、瑕疵が隠れていた場合、隠し方が悪質であった場合、買主は売主に対して慰謝料を請求することも可能です。
瑕疵に関する法律上のポイント
瑕疵とは、造成不良や設備の故障など、取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることを言う。売主は、買主に対して買主の目的物の要件を満たす形で提供する義務があるが、これらが売主の瑕疵のため達成できなかった場合、買主は売主に対し、契約の解除、並びに損害賠償請求が可能となる。
また、この瑕疵が「隠れた瑕疵」であった場合、買主は売主へ欠陥分を差し引いた価値の差額分について、損害賠償請求が可能となる。この「隠れた瑕疵」とは、通常要求されるような注意力を働かせても、この欠陥を発見することができなかった瑕疵を指し、買主も善意で無過失であることが条件である。
さらに、瑕疵が深刻であった場合には、まず契約解除を行ない、その後に損害賠償を請求することも可能である。